Investir dans l’ancien pour mettre en location
Le dispositif « Denormandie dans l’ancien » a été créé en 2019 sur le modèle du dispositif « Pinel » pour accompagner la revitalisation des coeurs de ville.
Il a été précisé et étendu en 2020.
Ce dispositif reste méconnu du grand public, les bénéficiaires sont peu nombreux, quelques milliers de ménages par an.
La réduction moyenne de leur impôt est comprise entre 10 000 et 20 000 euros.
Alors qu'il était amené à prendre fin en 2023, le dispositif « Denormandie » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.
D'ailleurs, dans ses propositions de réforme de la fiscalité locative, la députée du Finistère Annaïg Le Meur, suggère :
"Il faudrait dès à présent pérenniser ce dispositif au-delà même du 31 décembre 2027 pour lui donner davantage d’ampleur, sans doute jusqu’en 2030 pour étudier réellement sa capacité à atteindre les objectifs qu’il s’est donnés, avec un bilan d’étape du dispositif, fin 2027".
Villes du Bas-Rhin éligibles au dispositif DENORMANDIE
Vous souhaitez défiscaliser, tout en valorisant un logement près de chez vous ? Voici quelques communes du Bas-Rhin qui sont éligibles aujourd'hui !
Brumath
Bischwiller
Haguenau
Schweighouse sur Moder
Val de Moder
Saverne
Sélestat
Grâce au dispositif Denormandie, vous bénéficierez d'une réduction d'impôts de :
- 12 % (6 ans de location)
- 18 % (9 ans de location)
- 21 % (12 ans de location)
Exemple de calcul de l’avantage fiscal DENORMANDIE :
Valeur d’un bien sur la ville éligible de Haguenau : 200 000 €,
Montant des travaux : 50 000 €,
Coût total : 250 000 €,
Durée de la mise en location : 12 ans.
Réduction d’impôt : 250 000 x 21/100 = 52 500 € Soit 4 375 € de réduction d’impôt sur le revenu par année (52 500 €/12).
Le calcul de l’avantage fiscal s’opère sur un montant plafonné à 300 000 euros maximum (5 500 euros par m²).
Par conséquent, si le prix de votre acquisition est de 450 000 euros et que 150 000 euros de travaux sont engagés, la réduction d’impôt ne s’appliquera pas sur le montant total de l’opération de 600 000 euros, mais sur le montant de 300 000 euros.
Les travaux éligibles
Avantages du dispositif Denormandie
Le dispositif bénéficie des mêmes avantages pour l’achat d’un bien ancien avec travaux que le dispositif Pinel pour le neuf.
- Réduction d’impôts calculée sur la totalité de l’opération de 12, 18 ou 21 % proportionnellement à la durée du bail,
- Cumulable avec le déficit foncier en imputant le montant des travaux dépassant les 25% obligatoires de la loi Denormandie (dans la limite de 10 700 euros par année et sur vos revenus globaux),
- Optimise la rentabilité de votre investissement,
- Valorise votre investissement sur le marché local et vous aide à constituer votre patrimoine sur le long terme,
- Contribue à la redynamisation de centre des villes moyennes en France.
Obligations du dispositif Denormandie
Si le dispositif Denormandie fait bénéficier de nombreux avantages au futur propriétaire immobilier afin de l’aider à constituer son patrimoine, il lui impose également un engagement afin de respecter certaines conditions.
Le bien à rénover devra être :
- Mis en location au minimum pour 6 ans
- Loué avec un montant du loyer respectant les mêmes niveaux de plafond que ceux de la loi Pinel
- Proposé à des locataires dont les revenus fiscaux ne dépassent pas le plafond réglementaire correspondant à leur situation fiscale
- la location du ou des logements correspondant, qui doit intervenir dans un délai de douze mois suivant la fin des travaux
- Les travaux entrepris représentent au moins 25 % du coût total de l’acquisition
La location :
- Ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal
- Ne conditionne donc pas le bénéfice de la réduction d’impôt dont l’imputation sera toutefois réalisée avec un calendrier proche de celui de la location – le décalage maximal est d’un an
- La non réalisation de l’engagement de location ou sa rupture entraine la reprise de la réduction d’impôt.
Reste à trouver le logement et l'entreprise de confiance pour réaliser votre travaux : est pour ça, on peut vous aider !
Ressources annuelles maximum de votre locataire (revenu fiscal de référence)
Vous constaterez ci-dessous que ces plafonds de revenus sont très favorables :
Par exemple, une personne seule, à Saverne (zone B1), ne devra pas gagner plus de 3 158 € / mois !
| Composition du foyer fiscal en 2024 | A bis | Reste de la zone A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge à partir de a cinquième | 14 603 € | 13 369 € | 9 782 € | 8 801 € |
Quels travaux sont éligibles à la loi Denormandie ?
Les travaux engagés devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération et devront permettre d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire inférieure à 331 kWh / M² / an, de deux manières :
1 - soit par une diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment de 30 %, limité à 20 % pour les logements situés dans un bâtiment collectif d'habitation sous le régime de la copropriété.
2 - soit, pour ceux qui respectent déjà les exigences de performance énergétique, de réaliser des travaux dans au moins deux parmi les cinq catégories de travaux suivantes :
- isolation de la toiture
- l'isolation des murs donnant sur l'extérieur
- l'isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur
- le système de chauffage
- le système de production d'eau chaude sanitaire
- Les travaux devront être impérativement réalisés et facturés par une entreprise . Les travaux entrepris pour améliorer la performance énergétique du bien devront être effectués par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).
La location d’un logement en dispositif Denormandie
- Le logement doit constituer la résidence principale des locataires en France,
- Les loyers sont plafonnés selon la grille du logement intermédiaire,
- Le bail meublé est exclu de la loi Denormandie.
Plafonds des loyers DENORMANDIE pour les baux signés en 2024
Attention, les plafonds de loyer pour 2024 sont connus, mais pas encore présents sur le texte officiel.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 18.89 € | 14.03 € | 11.31 € | 9.83 € |
Bénéficier du dispositif Denormandie en SCI
Il est possible d’acquérir un bien immobilier avec une SCI, Société Civile Immobilière, et de bénéficier du dispositif Denormandie.
Néanmoins, dans ce cas, plusieurs points sont à rappeler :
- La SCI devra rester obligatoirement sur le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, elle ne pourra pas être sur le régime de l’impôt sur les sociétés,
- Les investisseurs de la SCI devront conserver leurs parts durant toute la période de location de 6, 9 ou 12 ans selon l’investissement de départ. Ils ne pourront faire aucune transmission, ni donation entre eux, avant la fin de l’engagement locatif.
Les règles de cumul avec les autres dispositifs fiscaux
Il est possible de cumuler le dispositif “Denormandie” avec d’autres aides, notamment :
- les aides d’Action Logement :
- une subvention de l'Anah pour les travaux de rénovation réalisés (le bailleur s’engagera à respecter toutes les conditions d’éligibilité relatives au conventionnement, en revanche, il ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Loc’Avantages, ni du dispositif Louer Abordable dit "Cosse") ;
- pour un même logement, le demandeur ne peut pas cumuler Loc’Avantages avec les autres dispositifs d’investissements locatifs ;
- CEE ;
- aides locales des collectivités ….
Synthèse du dispositif DENORMANDIE
| Denormandie dans l’ancien | |
|---|---|
| Date de création | 1er janvier 2019 |
| Date de fin | 31 décembre 2026 |
| Zones d’éligibilité | Totalité du territoire des communes : ▪ 244 définies au niveau national ▪ 1 178 signataires d’une ORT en juin 2023 (initiative locale) |
| Opérations concernées | ▪ acquisition et amélioration de logements (l’amélioration représente au moins 25 % du coût de revient) ▪ exigences techniques des travaux et de performance énergétique ▪ durée de l’opération : 2 ans après l’acquisition ▪ possibilité de transformer la destination du bien pour créer du logement ▪ réalisation possible en vente d’immeuble à rénover |
| Assiette de la réduction d'impôts | ▪ prix de revient, pour la part inférieure à 5 500 € / m² habitable ▪ plafonds : 2 logements et 300 k€ / an |
| Taux de la réduction d'impôts | ▪ location de six ans : 12 % ▪ location de neuf ans : 18 % ▪ location de douze ans : 21 % ▪ outre-mer : + 11 points |
| Imputation de la réduction d'impôts | ▪ départ : achèvement de l’opération ▪ imputation par parts égales sur une durée égale à celle de l’engagement de location, par tranches de trois ans ▪ dans le PGN de 10 000 € / an (tous réductions et crédits d’impôt) |
| Engagement de location | ▪ location nue, non meublée, à titre de résidence principale ▪ doit intervenir dans un délai de douze mois suivant la fin des travaux ▪ impossible avec un membre du foyer fiscal ▪ durée totale de six, neuf ou douze ans ▪ plafonds de ressources du locataire ▪ plafonds de loyer |
| Recours à une SCI | ▪ possible, les conditions s’appliquent mutatis mutandis à la société ▪ engagement de conservation des parts pendant neuf ans |
| Règles de non-cumul (même bien) | ▪ dispositif « Pinel » et soutien aux investissements locatifs outre-mer ▪ location meublée non professionnelle (cf. engagement de location supra) ▪ déficit foncier (seule la part non comprise dans la réduction peut être intégrée) |
| Cumul possible (même bien) | Loc’avantages, volet budgétaire (travaux lourds), déduit de l’assiette de la réduction d’impôt. |
STATISTIQUES : les bénéficiaires du dispositif
Les investisseurs ont une « proximité géographique » étroite avec le bien rénové
| Niveau géographique | DE NORMANDIE |
|---|---|
| Même commune | 25 % |
| Même département (y compris même commune) | 73 % |
| Département limitrophe | 10 % |
| Même département ou département limitrophe | 83 % |
| Autre | 17 % |
Sources : DGFiP, déclarations annexes aux déclarations de revenus de l’échantillon de bénéficiaires du dispositif « Denormandie dans l’ancien » ; traitement par la mission.
Surface moyenne des logements
| Dispositif PINEL | Dispositif DENORMANDIE |
|---|---|
| 55 M² (Médiane 57 M²) | 79 M² (80 % des surfaces entre 50 et 100 M²) |
Le dispositif « Denormandie dans l'ancien » est mal connu du grand public et perçu comme complexe à mettre en oeuvre.
| PINEL : total de logements déclarés | DENORMANDIE : Nb de bénéficiaires | |
|---|---|---|
| 2016 | entre 38 567 et 53 753 | |
| 2017 | 35 154 | |
| ... | ||
| 2019 | 245 | |
| 2020 | 844 | |
| 2021 | 1475 |
Voici les améliorations qui permettraient un meilleur usage du dispositif Denormandie
(source PROPOSITIONS DE RÉFORME DE LA FISCALITÉ LOCATIVE Annaïg Le Meur, députée du Finistère)
Deux mesures fiscales pourraient permettre de consolider ce dispositif :
- Accentuer l’avantage fiscal : Je propose d’augmenter de 3 %, le taux de réduction (4 % pour la période la plus longue) pour chacun des niveaux de loyer (cf. tableau 31). Relever le plafond de cette niche fiscale : L’augmentation des avantages fiscaux ne peut se faire sans un relèvement du plafond maximal des réductions d’impôt par foyer fiscal. Actuellement, la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Denormandie est soumise au plafonnement (10 000 €). Les investisseurs qui atteignent ce plafond ne voient aucun intérêt à ce dispositif, surtout s’ils bénéficient d’autres réductions d’impôts par ailleurs.
Le relèvement de ce plafond pourrait donc être envisagé à hauteur de 18 000 €, comme pour les investissements Outre-mer ou les SOFICA.
- Le dispositif Denormandie pourrait donc être étendu au sein de certaines communes situées au sein des zones A, A bis et B1 : tout en restant réservé aux villes labelisées Cœur de ville ou signataires d'une convention ORT, on inciterait les communes situées en zone A, A bis ou B1 à en signer une. Le dispositif Denormandie pourrait ainsi permettre la rénovation du bâti existant en aboutissant à la résorption de l’habitat indigne dans ces zones A, A bis et B1.
Proposition de relèvement de la réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Denormandie
| Durée de location | Taux de réduction d’impôt existante | Proposition de taux de réduction d’impôt |
|---|---|---|
| Période de location de 6 ans | 12 % | 15 % |
| Période de location de 9 ans | 18 % | 21 % |
| Période de location de 12 ans | 21 % | 25 % |
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