Immobilier 2027 : Ce qui change pour les propriétaires, locataires et investisseurs

Les nouvelles orientations budgétaires pour le logement se dessinent avec d'importantes réformes à la clé. Que vous soyez un futur acheteur, un investisseur locatif ou un locataire, les mesures prévues pour 2027 vont directement impacter votre portefeuille.

Entre la création d'un "PTZ Parentalité", le tour de vis fiscal sur la location meublée (LMNP) et le gel des APL, voici un décryptage complet des annonces à retenir.

1. Accession à la propriété et Investissement Locatif

Le nouveau PTZ « Parentalité » (Article 7)

Bonne nouvelle pour les jeunes familles : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s'adapte ! Le dispositif s'ouvre désormais spécifiquement aux ménages qui attendent un enfant ou qui ont un enfant de moins de trois ans (ici, pas de condition de primo-accession).

• Le grand avantage : Il est possible d'en bénéficier même si vous avez déjà eu recours à un PTZ par le passé (utilisable une seule fois supplémentaire, sous les mêmes conditions de ressources).

• Attention aux fraudes : Tout octroi irrégulier entraînera un remboursement immédiat de l'avantage, assorti d'une majoration sévère de 25 %.

• Budget : Le plafond annuel de dépenses de 2,1 milliards d'euros, figé depuis 2016, est officiellement supprimé pour plus de flexibilité.

Coup de frein sur le statut LMNP (Article 7)

C'est une petite révolution pour les investisseurs : la fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) se durcit. L'objectif de l'État est clair (via le dispositif « Jeanbrun ») : rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue pour favoriser les baux de longue durée.

• Plafonnement des amortissements : L'amortissement déductible est désormais limité à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal.

• Meublés de tourisme : Le plafond est encore plus strict pour les locations saisonnières (type Airbnb), abaissé à 1,5 % et 5 000 €.

• Exceptions : Les résidences étudiantes, seniors, médico-sociales et EHPAD ne sont pas concernées par ce plafonnement.

• Anciens amortissements : Les amortissements en report générés avant 2027 ne pourront être imputés que sur la moitié du résultat, étalés sur une période de dix ans.

Coup de pouce temporaire sur les donations (Article 4)

Si vous souhaitez aider un descendant de moins de 50 ans à se constituer un apport, une fenêtre de tir très avantageuse s'ouvrira du 1er janvier au 30 juin 2027 :

• L'abattement fiscal est exceptionnellement relevé à 50 000 €.

• Au-delà, un taux préférentiel de 6 % s'applique (ou 5 % si le don est fait à une association), dans une limite stricte de 100 000 €.

2. Locataires et Aides Personnelles au Logement

Gel des APL et nouvelles règles pour les étudiants (Articles 74 & 78)

Du côté des locataires, les ajustements budgétaires se font ressentir. Les APL (Aides Personnalisées au Logement) ne seront pas revalorisées en 2027, l'indexation habituelle sur l'IRL au 1er octobre étant suspendue (une mesure visant 101 M€ d'économies).

La donne change également pour les étudiants dès le 1er septembre 2027. Il ne sera plus possible de cumuler APL et avantage fiscal parental si ces deux conditions sont réunies :

1. L'étudiant est rattaché au foyer fiscal de ses parents (ou ces derniers déduisent une pension alimentaire).

2. Le revenu fiscal de référence par part de ce foyer dépasse le plafond de la 2e tranche de l'impôt sur le revenu.

En résumé : Les familles concernées devront faire un choix mathématique entre percevoir les APL ou conserver leur déduction fiscale.

Extension du Chèque Énergie (Article 81)

Le système de détection automatique des foyers éligibles au chèque énergie va être affiné, ce qui devrait permettre à environ 100 000 bénéficiaires supplémentaires d'en profiter pour alléger leurs factures.

3. Logement Social : Une fiscalité ajustée pour les bailleurs

Le secteur du logement social bénéficie de plusieurs mesures de soutien et de financement pérennisées :

• Exonération de TFPB (Article 8) : L'allongement à 25 ans (au lieu de 15) de l'exonération de taxe foncière pour les logements sociaux construits ou rénovés est prolongé jusqu'à fin 2030.

• Bouclier fiscal : Les opérations d'intérêt général des organismes HLM (groupes nationaux) sont exclues de l'impôt minimum mondial ("Pilier 2"), avec effet rétroactif au 31 décembre 2023.

• Financement du FNAP (Articles 51 & 52) : Les astreintes de la loi DALO/DAHO dépassant un certain seuil abonderont désormais le Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP) pour financer la construction, en priorité en Outre-mer. De plus, la part des cotisations CGLLS allouée au FNAP est maintenue à 275 millions d'euros.

(D'autres ressources affectées complètent ce budget, dont 65 M€ via la majoration SRU, des fonds issus d'Action Logement, de l'ANCOLS et de l'ANAH via les quotas carbone).

4. Fiscalité Immobilière : Les ajustements sur la TVA

Le projet de loi (Article 19) clarifie et modifie plusieurs règles liées à la TVA dans l'immobilier :

• Les baux conférant un droit réel (bail emphytéotique, à construction, BRS) sont exonérés de TVA, mais conservent une option pour la taxation.

• Même principe pour la location de terrains non aménagés (optionnelle).

• Achat sur plan (VEFA) : Grande nouveauté, la TVA devient désormais exigible à l'encaissement de chaque appel de fonds, modifiant la trésorerie des promoteurs.

• Enfin, les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont exemptées de la nouvelle obligation de déclaration des cessions sans acte (Article 30).