🏠 IMMOBILIER : le bon moment pour acheter ?

Pourquoi la "Valeur Verte"🌿 est votre meilleur argument de négociation (preuves à l'appui)

🛑 "Ce n'est pas le bon moment, les taux sont trop hauts."

Quel agent immobilier n'a pas entendu cette phrase dix fois cette semaine ?

🤷‍♂️ Face à des acquéreurs tétanisés par des taux passés de 1% à 4% 📈 et des vendeurs qui refusent de baisser leurs prix, le marché semble bloqué. 

Et si nous faisions erreur sur l'analyse ? Et si le "bon moment" dépendait moins du taux du prêt que de la lettre inscrite sur le DPE ?

Econopret.fr a développé un simulateur exclusif, qui croise, sur la période 2014 à 2023 :

• 🏷️ L'historique des prix

• 📊 L'évolution des taux

• 🌿 La "Valeur Verte"*

• 🛡️ La diminution du poids de l'assurance emprunteur constatée par le CCSF** (variables sur la période 2015 à 2023)

* La valeur verte définit l'augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs (selon les bases notariales).

** Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF)

⚡ Les résultats sont contre-intuitifs et pourraient bien débloquer vos prochaines ventes. 

1️⃣ L'erreur classique : Fixer le taux, oublier le Prix 🚫

Le réflexe de l'acquéreur en 2024 était de comparer sa mensualité théorique avec celle de son beau-frère qui a acheté en 2019. C’est incomparable.

• 📅 2019 : Taux à 1.20% 📉, mais prix de l'immobilier au sommet 🏔️.

• 📅 2024 : Taux à 4.00% 📈, mais prix en correction, surtout sur les passoires thermiques 🏚️.

💡 Notre outil démontre qu'en termes de mensualité réelle, l'écart n'est pas toujours celui qu'on croit. Pourquoi ? Parce que la capacité de négociation sur un bien classé F ou G n'a jamais été aussi forte. 💪

2️⃣ La "Valeur Verte" : Le levier financier invisible 🌿

C'est ici que la magie opère. Dans des régions comme le Grand Est ou les Hauts-de-France, la décote d'une maison classée G peut atteindre -15% à -20% par rapport à un bien classé D.

Démonstration par les chiffres : Prenons un bien affiché à 200 000 € (référence D)

.

• ❌ Scénario A (Bien D) : L'acheteur paie le prix fort. Avec les taux actuels, sa mensualité explose; il n'achète pas.

• ✅ Scénario B (Bien G) : En appliquant la décote "Valeur Verte" (-20%), le prix d'achat chute drastiquement.

📊 Le constat du simulateur : Même avec un taux à 4%, acheter un bien avec une forte décote énergétique aujourd'hui peut générer une mensualité équivalente, voire inférieure, à celle d'un achat "au prix fort" d'il y a 3 ans.

🗣️ L'argument clé pour vos clients :

"N'achetez pas un taux, achetez un prix décoté. Le taux, vous pourrez le renégocier dans 5 ans. Le prix d'achat, lui, est définitif. 🔒"

3️⃣ Le bilan revente : gagner à la sortie 💰

Notre outil intègre désormais une fonctionnalité inédite : le calcul de rentabilité à la revente. Il compare le coût total du crédit (les intérêts versés à la banque 🏦) face à la plus-value potentielle réalisée grâce à l'achat à prix cassé.

🎁 Surprise : Acheter une passoire thermique aujourd'hui se révèle souvent être une opération financièrement plus saine que d'avoir acheté un bien "parfait" ✨ au pic de la bulle immobilière en 2021. Pourquoi ? Parce que le gain immédiat à l'achat (la décote) compense souvent le surcoût des intérêts bancaires sur la durée de détention.

4️⃣ Utilisez le simulateur pour convaincre 🤝

Fini les discours abstraits. Avec ce widget interactif, vous pouvez montrer à vos clients, graphiques à l'appui :

• 🏆 Le Podium des opportunités : Identifiez les années où le pouvoir d'achat immobilier était réellement le meilleur (spoiler : ce n'est pas toujours celles qu'on croit).

• 📉 L'impact visuel du DPE : Activez l'interrupteur "Valeur Verte" 🌿 et regardez la courbe de mensualité s'effondrer pour les biens classés F ou G.

• 🗺️ La réalité régionale : Le marché breton ne réagit pas comme le marché alsacien. L'outil s'adapte à la dynamique locale.

(Pour le financement, le montant du prêt est égal au prix d'acquisition)

Conclusion 

Le marché n'est pas mort, il s'est transformé. L'agent immobilier ne doit plus seulement vendre des m², il doit vendre de l'ingénierie financière.

La performance énergétique n'est plus une contrainte technique, c'est votre meilleur levier de négociation pour solvabiliser vos acquéreurs. Servez-vous de la data pour le prouver ! 

Testez vous-même : Sélectionnez votre région, le type de bien et activez l'option "Impact Valeur Verte" pour voir la réalité du marché.

Dans le tableau ci-dessus, on ne regarde plus seulement "combien je paye par mois" (capacité d'emprunt), mais "combien j'ai gagné (ou perdu) au final" si je revends aujourd'hui.

C'est l'intérêt du Tableau d'Analyse de Revente indépendant sous les graphiques.

Ce que fait ce tableau :

Scénario : J'ai acheté en année X et je revends en 2023.

Calculs :

• Plus-value brute = Prix Revente (2023) - Prix Achat (Année X).

• Coût du Crédit = Intérêts payés à la banque entre l'achat et 2023.

• GAIN NET = Plus-value brute - Coût du Crédit.

1. Impact Valeur Verte : Si vous activez le mode "G", le prix d'achat est plus bas (donc moins d'intérêts), mais le prix de revente est aussi "cassé". Le tableau vous dira si c'est mathématiquement rentable.

Remarque importante : 

Source : 

Données de l'Anil, base 100 en 2015 (ci-dessous). J'ai également souhaité tenir compte de la baisse des cotisations d'assurance emprunteur observée par le CCSF (2ème graphique).

il n'existe pas de "tableau unique et continu" publié par les Notaires de France qui donnerait, année par année de 2014 à 2023, le coefficient exact pour chaque région et chaque type de bien.

Cependant, les Notaires publient des études annuelles sur la "Valeur Verte" (la dernière complète portant sur les données 2023 a été publiée récemment).

Voici les données consolidées les plus pertinentes à utiliser pour votre outil.

Elles se basent sur les statistiques Notaires de France (base Perval/BIEN).

1. La Dynamique 2014-2023

Il est important de comprendre que l'impact de la valeur verte n'a pas été linéaire sur cette décennie :

• 2014-2019 : L'impact était modéré, voire faible dans les zones tendues. La décote pour les passoires thermiques (F/G) existait mais restait contenue (-5% à -10%).

• 2020-2023 : C'est le tournant majeur. Avec la loi Climat et Résilience, l'écart s'est creusé violemment. Aujourd'hui, on observe de vraies fractures de prix.

2. Les Chiffres Clés par Région (Référence récente 2021-2023)

Pour le simulateur, il est plus pertinent d'utiliser les fourchettes constatées sur la période récente (qui reflètent la réalité actuelle du marché) plutôt qu'une moyenne lissée sur 10 ans qui écraserait la tendance.