Le réseau des Observatoires locaux des loyers (OLL), actif depuis 2013, vient de publier son édition 2026. S’appuyant sur les données collectées en 2024, ce rapport offre une vision précise de la diversité des marchés locatifs sur 67 agglomérations, couvrant ainsi 54 % du parc locatif privé français.
1. Une géographie des loyers fortement contrastée
Le bien le plus fréquemment loué dans les zones couvertes reste l'appartement de 3 pièces. Pour ce type de logement, les loyers médians (hors charges) révèlent des écarts de prix spectaculaires selon les territoires, s'échelonnant de 6,8 €/m² à 24,2 €/m².
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Les sommets : Sans surprise, l'agglomération parisienne domine avec 24,2 €/m² à Paris intra-muros et 15,9 €/m² pour le reste de l'agglomération. Les autres zones de forte tension incluent le Genevois français (Annemasse à 14,5 €/m²), les Alpes-Maritimes et le littoral varois (Saint-Tropez, Fréjus).
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Les zones abordables : À l'inverse, les loyers les plus bas (moins de 9 €/m²) se trouvent dans des agglomérations à faible tension immobilière comme Montbéliard, Châteauroux ou Alençon.
2. Parc privé vs Parc social : une fracture qui s'accentue
Le rapport analyse la « complémentarité » des parcs locatifs en mesurant l'écart entre les loyers les plus élevés du parc social (9e décile) et les plus bas du parc privé (1er décile).
Trois situations se distinguent:
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La Porosité : Dans un quart des agglomérations (souvent les moins tendues comme Bressuire ou Montbéliard), les deux parcs se chevauchent, créant une concurrence directe pour les mêmes ménages.
La Complémentarité : Une situation intermédiaire observée dans des villes comme Nancy ou Lyon, où les marchés s'articulent de manière plus fluide.
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La Disjonction : Dans les zones les plus attractives (Paris, Bordeaux, Rennes, Nantes), les loyers du privé sont significativement plus élevés que ceux du social, soulignant un besoin crucial de logements intermédiaires pour éviter l'exclusion résidentielle.
3. Évolution des loyers : une progression régulée
Entre 2023 et 2024, les loyers ont progressé dans toutes les villes observées, avec des taux compris entre +1 % et +6 %.
Fait notable, cette progression reste globalement centrée autour de l'Indice de référence des loyers (IRL), qui s'est établi en moyenne à +3,5 % sur la période. Ce mécanisme d'encadrement permet de garantir des hausses en rapport avec l'évolution du pouvoir d'achat des locataires
Le rapport souligne une observation contre-intuitive : les hausses les plus fortes ne se situent pas forcément dans les grandes métropoles où les loyers sont déjà élevés. Les évolutions les plus marquées ont été constatées dans des secteurs à forte attractivité touristique ou résidentielle comme Nice, Vannes, Annecy ou Bayonne.
4. Loyers et revenus : une stabilité historique
Sur le long terme (50 ans), les loyers progressent à une vitesse similaire aux revenus des ménages. Entre 2020 et 2025, ils ont même progressé moins vite que l'inflation et les revenus grâce au « bouclier tarifaire » plafonnant l'IRL à 3,5 %. Cette situation contraste radicalement avec le marché de l'achat-vente, où les prix se sont totalement déconnectés des revenus depuis le début des années 2000.
Source : « Les loyers du parc privé en France en 2024 - Niveaux, évolutions et comparaisons avec les loyers du parc social », Édition 2026, Réseau des Observatoires locaux des loyers / ANIL.
Pour plus de détails sur votre ville, vous pouvez consulter le site : www.observatoires-des-loyers.org.
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